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大體量項(xiàng)目蓄勢待發(fā) 北京商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)三大懸念

       2005年春天,乍暖還寒,北京商業(yè)地產(chǎn)市場已是熱鬧異常:第三極開盤、國際輕紡城開工、鋪王進(jìn)京,多個外地巨頭向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍……“大”是今年商業(yè)地產(chǎn)的共有特色,項(xiàng)目體量大、開盤手筆大,而且每個商業(yè)項(xiàng)目都“來者不善”,賣價屢屢攀高。但是,在令人眼暈的“叫賣”背后,投資者產(chǎn)生的卻是“京城商業(yè)地產(chǎn)如何賺錢”的懸念。
    懸念一:大盤入市能否滌清無序競爭?
    不久前,北京各大房產(chǎn)媒體齊聚中關(guān)村“古鎮(zhèn)公園”,共同見證“文化賺動資本”開啟的歷史時刻,體量達(dá)10余萬平方米的中關(guān)村文化廣場重點(diǎn)項(xiàng)目“第三極文化主題商場”宣告開盤入市。同時,“第三極”邀請中國網(wǎng)球協(xié)會個人會員俱樂部入駐,開始高調(diào)招商。
    而新近宣布開工建設(shè)的豐臺區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目“國際輕紡城”同樣成為各大媒體報(bào)道的熱門項(xiàng)目,據(jù)了解,總建筑面積近60萬平方米的體量是觸動媒體關(guān)注神經(jīng)的重要因素之一。以大盤入市的商業(yè)項(xiàng)目還不止上述兩個。意欲填補(bǔ)崇文門商圈高端業(yè)態(tài)空缺的“國瑞購物中心”的面積規(guī)劃達(dá)到了近10萬平方米;定位于國際化的“大鐘寺商業(yè)廣場”因總面積達(dá)35萬平方米的體量而拔得北三環(huán)區(qū)域的大盤頭籌。
    眾多商業(yè)地產(chǎn)大盤的相繼入市,利弊如何,能否滌清原有的無序競爭環(huán)境?中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司總裁歐陽旭認(rèn)為,商業(yè)大盤項(xiàng)目的扎堆入市并非巧合,而是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然趨勢。隨著央行一系列政策出臺以及政府對土地出讓政策的變革,使得商業(yè)地產(chǎn)市場得以重新洗牌,最終政府調(diào)控、市場競爭的結(jié)果是:“小盤時代”終結(jié),地產(chǎn)大鱷浮出水面,“大盤時代”開始,房地產(chǎn)行業(yè)的無序競爭得以遏制,品牌競爭成為商業(yè)地產(chǎn)市場的主流。
    懸念二:運(yùn)作模式如何創(chuàng)新?
    巨庫、第五大道被認(rèn)為是2004年商業(yè)地產(chǎn)的失策案例,其中運(yùn)營模式存在弊端、定位不準(zhǔn)、規(guī)劃不當(dāng)?shù)仁菢I(yè)界對其共同的評價。因此,2005年商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式、經(jīng)營業(yè)態(tài)成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。
    據(jù)中國鋪王、超然不動產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)董事長吳昊分析,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇:一是只售不租,出讓產(chǎn)權(quán),很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里,可以抵押再貸款,還可以待增值后出售,甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。三是又租又售,部分租,部分賣,出租部分起示范作用;或者以租代售,又租又售;還可不租不售,自己做商業(yè)經(jīng)營,同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤;還可與商家聯(lián)營,以物業(yè)為股本,成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司,合作或合伙經(jīng)營;還有更巧妙的辦法是,以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司,專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè),享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。
    “選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個方面的問題:一是把握好項(xiàng)目的市場背景,認(rèn)真做好市場調(diào)查,進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位,不要同質(zhì)化,不要跟風(fēng),也不要想當(dāng)然?!睔W陽旭表示,許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的,主要還是開發(fā)商對項(xiàng)目的市場研究不夠,市場定位不準(zhǔn)。二是要考慮自己的投資實(shí)力,根據(jù)實(shí)力決定到底是賣,還是租,還是采用其他方式,自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。
    三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì),如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念,缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn),而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn),不僅賺不到錢,甚至?xí)牙媳径假r了。
    四是投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好,是只賺開發(fā)投資的錢,還是把經(jīng)營管理的錢一起賺,是賺最大化利潤,還是賺平均利潤,是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤,據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。
    總之,商業(yè)地產(chǎn)成功與否,市場運(yùn)作是關(guān)鍵,除了上述的原則與要點(diǎn)之外,在具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中,后期的經(jīng)營管理會成為其可持續(xù)發(fā)展以及地價提升的關(guān)鍵,只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營,才能極大提升物業(yè)商業(yè)價值,使得開發(fā)商、投資者、運(yùn)營者以及消費(fèi)者四方受益。
    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心的胡昕指出,不管產(chǎn)權(quán)如何劃分,2005年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的新趨勢是聘用一個實(shí)力雄厚的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì),可以解決經(jīng)營中的盲目性,實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離,這樣既可以滿足發(fā)展商迅速回籠資金的要求,也可以使得經(jīng)營具有整體性。
    懸念三:項(xiàng)目集中放量是否會產(chǎn)生“泡沫”?
    商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的巨大利益誘惑了不少地產(chǎn)商來分食這塊“蛋糕”。今年中坤地產(chǎn)集團(tuán)將投資30個億打造大鐘寺商業(yè)廣場,并計(jì)劃用10年的時間來回收成本;華遠(yuǎn)地產(chǎn)計(jì)劃在四五年內(nèi)把公司的自有商業(yè)比例提升到40%左右;上海綠地已計(jì)劃在2005年拿出十幾個億進(jìn)軍北京的商業(yè)地產(chǎn);初次涉及商業(yè)地產(chǎn)的太陽星城已在其C區(qū)規(guī)劃了十幾萬平方米運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)……種種跡象表明,各路開發(fā)商都已嗅到了商業(yè)地產(chǎn)中蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。
    另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)預(yù)測,2005年北京商業(yè)營業(yè)用房新開工面積約在300萬平方米左右,銷售面積也將突破100萬平方米?!翱偟目磥?,2005年北京商業(yè)地產(chǎn)是增長的態(tài)勢,有可能會出現(xiàn)供應(yīng)量激增的情況,特別是大型集中商業(yè)?!北本┦缆?lián)地產(chǎn)顧問有限公司策劃經(jīng)理羅凱稱。
    “商業(yè)項(xiàng)目的集中放量是否會產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫?”由摩根士丹利引發(fā)的中國地產(chǎn)泡沫論仍舊是投資者心中揮之不去的陰霾,商業(yè)地產(chǎn)紅火的表象是否也會產(chǎn)生泡沫?相對于投資者的疑慮重重,業(yè)界的觀點(diǎn)則比較樂觀。
    空置率與價格虛高曾是泡沫論發(fā)起者的理論依據(jù)。針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況,有專家指出,北京商業(yè)地產(chǎn)的需求是存在的,關(guān)鍵在于開發(fā)商能否提供良好的后期經(jīng)營及管理。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營分兩個階段,一個是養(yǎng)鋪階段,把街區(qū)做繁華;另一個是旺鋪階段。這些階段,開發(fā)商沒有太多的精力,政府也只能是引導(dǎo)的作用,所以就必須引入專門的運(yùn)營管理商。
    據(jù)戴德梁行研究部的置業(yè)顧問介紹,國外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大都由發(fā)展商自己經(jīng)營,進(jìn)行長線投資,一般不會出售產(chǎn)權(quán)。即使有出售產(chǎn)權(quán)的,大多邀請了真正的商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行管理,小租戶成立業(yè)主委員會,協(xié)調(diào)投資者與整個商業(yè)項(xiàng)目之間的各種關(guān)系。
    目前社區(qū)類型的商鋪平均售價在15000元/平方米,市區(qū)里的商鋪平均售價為30000元-50000元/平方米,這一價格和香港的商業(yè)地產(chǎn)價格不可同日而語?!跋愀凵虡I(yè)地產(chǎn)的售價最起碼要比北京目前的價格高出近10倍。從這個角度來看,目前入市投資應(yīng)該是個不錯的機(jī)會?!北本V廈京都置業(yè)有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克表示。
    北京商業(yè)地產(chǎn)存在潛在需求空間,一方面,從今年1月1日開始,跨國零售商在中國進(jìn)入了全方位擴(kuò)張時代,對商業(yè)地產(chǎn)的有效需求大大增加;另一方面,2005年北京人均商業(yè)面積將預(yù)計(jì)達(dá)到0.9平方米,相對于0.7平方米左右的現(xiàn)狀目前還有一定的發(fā)展空間。
    張衛(wèi)克表示,今年的確是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有利時機(jī),但由于目前大部分京城商業(yè)地產(chǎn)還處于一個培育期,因此做好產(chǎn)品定位尤為重要。是否會產(chǎn)生泡沫,不在項(xiàng)目的集中放量,而是要做好項(xiàng)目。                   

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