與房?jī)r(jià)應(yīng)“國(guó)八條”聲而落的上海樓市相比，嚴(yán)厲的政策調(diào)控似乎并未對(duì)北京樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。北京市建委的月度統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，4月，北京商品房均價(jià)為5112元/平方米，同比上漲11.2%。 

     在這樣的價(jià)格走勢(shì)下進(jìn)入“五一”黃金周無疑是地產(chǎn)商樂意看到的。不過，對(duì)于嚴(yán)厲的政策調(diào)控，地產(chǎn)商們還是有自己的應(yīng)對(duì)之策。記者在黃金周期間走訪了若干樓盤后發(fā)現(xiàn)，部分樓盤開始“封盤”惜售，有的樓盤在“漲價(jià)”放量。殊途同歸的是，地產(chǎn)商們開始用現(xiàn)實(shí)的銷售政策來應(yīng)對(duì)嚴(yán)厲的政策調(diào)控，以保證利潤(rùn)所得。 

      “惜售”與“放量” 


“我們已經(jīng)封盤了，現(xiàn)在連認(rèn)購(gòu)書也沒有?！币晃讳N售人員告訴前來看房的客戶，這是記者在位于東四環(huán)的樓盤陽(yáng)光上東見到的一幕。后來，記者從該項(xiàng)目銷售總監(jiān)郭玉恒處證實(shí)了“封盤”的消息，他告訴記者，封盤的狀態(tài)將維持到6月底。屆時(shí)，一期剩下的現(xiàn)房將和二期同時(shí)銷售，他自己也將享受一個(gè)正常的“五一”長(zhǎng)假，而這樣的情況在前幾年是“想也不敢想的”。 

郭玉恒告訴記者，陽(yáng)光上東從2003年開始正式銷售，至今一期銷售已經(jīng)接近尾聲，剩下的房子在30套上下。而所謂“封盤”，也主要是針對(duì)這30套左右的房源而言，“6月底這些房子會(huì)和二期一起銷售，漲是一定會(huì)漲的，漲多少還在研究?！惫窈阏f。 

盡管郭玉恒不愿承認(rèn)“封盤”即是“惜售”，但他顯然已經(jīng)篤定了未來房?jī)r(jià)看漲的走勢(shì)——晚一點(diǎn)賣或許能賺更多的錢——這已經(jīng)不是一兩個(gè)地產(chǎn)商的想法。記者還了解到，“五一”期間，至少有三到四家樓盤也采用了“惜售”政策，或封盤，或減少可售房源，而這幾個(gè)樓盤被“按”下來的房源數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過陽(yáng)光上東，多在80～100套之間。 

不過，也有地產(chǎn)商反其道而行。位于朝陽(yáng)路的國(guó)美第一城、位于雙井一帶的富力城都是在黃金周期間大規(guī)模放量銷售。鵬潤(rùn)地產(chǎn)是國(guó)美第一城的開發(fā)商，該公司業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)陳云峰告訴記者，國(guó)美第一城在“五一”前后將集中放出近1300套房源供認(rèn)購(gòu)和銷售。而記者從富力城了解的情況是，該項(xiàng)目“五一”期間的可售房源也接近400套。 

不過，上述兩個(gè)項(xiàng)目的放量銷售是以先漲價(jià)為前提的。記者了解到，目前正在銷售的國(guó)美第一城價(jià)格漲幅將近500元/平方米，而富力城可售房源的價(jià)格較先前也上漲了近200元/平方米。在國(guó)美第一城的售樓現(xiàn)場(chǎng)，記者再次看到了排號(hào)認(rèn)購(gòu)的隊(duì)伍超過百米，這與該項(xiàng)目首次認(rèn)購(gòu)時(shí)的場(chǎng)景不相上下。 

      地產(chǎn)商的邏輯 

無論是“惜售”還是“放量”，對(duì)于地產(chǎn)商而言都是殊途同歸，那么，又是什么促使地產(chǎn)商們做出如是的決策？這必須從開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)未來走勢(shì)的判斷說起。 

在“國(guó)八條”下發(fā)之后，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾萬(wàn)言上書國(guó)務(wù)院，其核心內(nèi)容之一便是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然進(jìn)入了“供應(yīng)危機(jī)”的時(shí)代，政府嚴(yán)厲的調(diào)控?zé)o疑會(huì)加劇這種供應(yīng)的稀缺狀態(tài)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)快速上漲——這種政府與公眾都不愿看到的局面。 

至今，國(guó)務(wù)院或主管部門都尚未對(duì)任氏的言論做出過正式表態(tài)。不過，任氏的“供應(yīng)危機(jī)”理論顯然已經(jīng)被相當(dāng)多的地產(chǎn)商認(rèn)同，這也直接導(dǎo)致了“惜售”政策的出臺(tái)——供給稀缺就意味著房?jī)r(jià)上漲，“堅(jiān)持到房?jī)r(jià)高位”的時(shí)候再出手，一定意味著更高的利潤(rùn)。 

長(zhǎng)期在一線工作的郭玉恒對(duì)市場(chǎng)供給情況有著更為直觀的感受。他告訴記者，從他最熟悉的北京東部市場(chǎng)情況來看，今年下半年，應(yīng)該不會(huì)有比較大的供應(yīng)量入市，僅有的幾個(gè)新盤的體量也都在10萬(wàn)平方米左右。而在未來1～2年，受供地政策的限制，也不會(huì)有體量超過20萬(wàn)平方米的大盤入市。這樣，在可以預(yù)見的未來幾年內(nèi)，北京東部市場(chǎng)的供應(yīng)始終會(huì)是稀缺狀態(tài)。 

“這時(shí)候，不排除地產(chǎn)商會(huì)用‘惜售’的行為在未來獲取更高的利潤(rùn)，尤其是那些在8·31之前拿到地的地產(chǎn)商。”郭說，他之所以做出這樣的判斷，是由于協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的成本大大低于全面“招、拍、掛”的拿地成本。當(dāng)“招、拍、掛”的土地成為市場(chǎng)開發(fā)、銷售的主流之后，房?jī)r(jià)必然會(huì)因?yàn)槌杀镜纳蠞q而跳升，這時(shí)，前者即使只和后者賣同樣的價(jià)錢，也會(huì)得到更高的利潤(rùn)。 

郭玉恒所分析的原因僅限于土地層面，而信貸政策的收緊也被地產(chǎn)商們視做是未來供應(yīng)減少的原因。記者接觸到的一位地產(chǎn)商就“深受其苦”：他在北京東部有一塊手續(xù)齊全的土地，原本打算今年下半年開始啟動(dòng)、銷售，但是，由于銀行信貸始終無法“搞掂”，他現(xiàn)在正忙于“找錢”，或者進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。“找到錢做聯(lián)合開發(fā)應(yīng)該不難，因?yàn)楝F(xiàn)在的地少了，”他對(duì)記者說，“但是，銷售肯定會(huì)推后，明年5月或許差不多。”他還告訴記者，像他這樣“有地沒錢”的開發(fā)商在北京不在少數(shù)，而現(xiàn)有土地閑置難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)供應(yīng)也就促使地產(chǎn)商做出未來供應(yīng)稀缺的判斷，最終促使惜售政策的出臺(tái)。 

對(duì)于那些放量的地產(chǎn)商而言，他們的邏輯更為簡(jiǎn)單。陳云峰認(rèn)為，現(xiàn)在中低檔住宅的供應(yīng)已經(jīng)處于相當(dāng)稀缺的狀態(tài)，這時(shí)候出手已經(jīng)能夠達(dá)到國(guó)美的利潤(rùn)預(yù)期。 

北京市建委的調(diào)查結(jié)果顯示，北京70%以上的公眾希望購(gòu)買價(jià)格在4000左右的中檔商品房，但是在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，60%以上的商品房售價(jià)在6000元以上，中低檔商品房的稀缺狀態(tài)由此可見。這也不難解釋國(guó)美第一城為什么不等待未來稀缺狀態(tài)而現(xiàn)在加價(jià)出手的原因。

    實(shí)質(zhì)影響是懸念 

無論是惜售還是放量，作為對(duì)弈政策調(diào)控的手段，地產(chǎn)商的目的無疑都是保證自身原有、甚至更高的利潤(rùn)率。但是，一項(xiàng)銷售策略的變動(dòng)能否達(dá)到這個(gè)目的，分析人士普遍持悲觀態(tài)度，在他們看來，這至少是個(gè)懸念。 

影響這個(gè)懸念的首要因素是政府的態(tài)度。 

在“國(guó)八條”下發(fā)之后，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在4月27日再次發(fā)表講話，強(qiáng)調(diào)在調(diào)控的過程中，要依法打擊虛假、違法銷售一類的行為。北京市建委市場(chǎng)一處是主管房地產(chǎn)銷售的部門，處長(zhǎng)沈杰向記者表示，在新的商品房銷售管理辦法出臺(tái)之后，該部門一直在密切關(guān)注著市場(chǎng)中的違法、違規(guī)銷售行為，一旦發(fā)現(xiàn)，將依據(jù)有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)厲查處，以保證市場(chǎng)的秩序和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。 

言外之意，如果市場(chǎng)大面積出現(xiàn)不正常的交易行為造成房?jī)r(jià)的非正常增長(zhǎng)，政府不會(huì)坐視不理。 

此外，地產(chǎn)商自身的資金實(shí)力也十分重要。 

 偉業(yè)顧問董事總經(jīng)理?xiàng)詈敫嬖V記者，對(duì)于惜售的開發(fā)商而言，最大的要求就是要有比較強(qiáng)大的資金實(shí)力。因?yàn)樵跐L動(dòng)開發(fā)的模式下，銷售的回款速度直接關(guān)系到滾動(dòng)開發(fā)的資金鏈條能否順利銜接。“幾個(gè)月不賣房，就意味著幾個(gè)月沒有銷售回款，但是這時(shí)開發(fā)的進(jìn)度不能停下來，這就需要地產(chǎn)商的自有資金實(shí)力，在不賣房子的情況下，仍能支付開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用?！睏詈胝f。 

如果沒有這樣的資金實(shí)力，即使斷定未來市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，地產(chǎn)商也難以實(shí)行“惜售”。楊弘表示，從目前北京市場(chǎng)的情況看，真正“不缺錢”的地產(chǎn)商只有那么幾家。因此在未來推高房?jī)r(jià)的可能性并不是很大，畢竟大部分地產(chǎn)商的資金實(shí)力撐不到“房?jī)r(jià)可能更高”的未來。 

相關(guān)背景：

   國(guó)務(wù)院提出“新八條”繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 

繼3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于調(diào)控國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)八條”之后，“五一”黃金周之前的4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題。會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取以下措施：

一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排，并向社會(huì)公布。 

二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上漲過快的城市，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。 

 三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 

四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)政府對(duì)市區(qū)、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。 

五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 

六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。 

七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 

八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。